Deweloperzy

Marketing deweloperski i marketing dla deweloperów: reklama inwestycji deweloperskiej z twórcami

Od 11 lipca 2025 roku każda reklama inwestycji musi podawać adres strony z cenami lokali, także rolka, którą nagrywa dla Ciebie twórca. Dobierz twórców z miasta, w którym sprzedajesz, wyślij brief z adresem strony i cenami z dnia publikacji, a materiał zatwierdź, zanim trafi do sieci.

Twórcy filtrowani po mieście publiczności. Brief z adresem strony z cenami, oznaczeniem reklamy i akceptacją przed publikacją.

Studio Kampanii

CASTING · #0142

Krok 01 · Opisz kampanię

Cel

Nisza

Platforma

Budżet kampanii

zł

Krok 02 · Dopasowanie

Krok 03 · TwórcyDopasowani twórcy

#współpraca · UOKiK

Brief kampanii

na shortliście

· Cel:
· Elementy współpracy: 1 Reel + 3 Stories na twórcę
· Termin publikacji: 14 dni
· Oznaczenie reklamy: #współpraca (UOKiK)

szacowany zasięg

zł

średni CPM

szacowany EMV

prognoza ROI

Podgląd Studia Kampanii. Po zalogowaniu zasięg, CPM i EMV liczą się na twoich kandydatach i twoim budżecie.

W skrócie

Marketing deweloperski prowadzi kupującego od pierwszego kontaktu z inwestycją do umowy rezerwacyjnej, a od 11 lipca 2025 roku działa według nowej reguły. Art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880) każe deweloperowi podawać w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży adres strony, na której są ceny każdego lokalu z VAT, ceny miejsc postojowych i komórek oraz historia zmian cen. Obowiązek ciąży na deweloperze, nie na twórcy, więc rolka bez tego adresu jest problemem dewelopera, a naruszenie jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, za którą Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10 procent obrotu. Zestawienia rynkowe podają budżet marketingowy inwestycji na poziomie 1,5 do 3,5 procent jej wartości, czyli przy 60 mieszkaniach po 650 000 zł od 9750 do 22 750 zł na jeden lokal. Publikacja u twórcy z 10 do 50 tysiącami obserwujących kosztuje 800 do 5000 zł, więc mieści się w budżecie jednego mieszkania, pod warunkiem że materiał prowadzi na stronę z cenami, a scenariusz nie podaje ceny ani metrażu spoza tej strony.

Punkt wyjścia

Mieszkanie kupuje się miesiącami, nie jednym kliknięciem

Kupujący pierwsze mieszkanie ogląda ogłoszenia tygodniami, porównuje dzielnice, liczy ratę i wraca do tej samej inwestycji kilka razy, zanim zadzwoni do biura sprzedaży. Wizualizacja pokazuje budynek, ale nie odpowiada na pytania, które przesądzają o decyzji: jak stąd dojechać rano do pracy, gdzie jest przedszkole, czy okna od podwórza są naprawdę ciche. Na takie pytania najlepiej odpowiada człowiek, któremu kupujący ufa, i dlatego marketing dla deweloperów coraz częściej obejmuje twórców z miasta, w którym stoi inwestycja.

Twórca nie zastąpi portalu ani kampanii w wyszukiwarce. Portal i Google łapią osoby, które już szukają mieszkania. Twórca dociera do tych, którzy o zakupie dopiero myślą, i do tych, którzy znają inwestycję z ogłoszenia, ale nie są przekonani do okolicy. W marketingu inwestycji deweloperskich ma więc sens na trzech etapach: przed startem sprzedaży, gdy budujesz listę zainteresowanych, przy dniu otwartym albo oddaniu mieszkania pokazowego i przy ostatnich lokalach, które nie schodzą z portalu.

Od lipca 2025 roku dochodzi do tego warunek formalny, który zmienia sposób pisania briefu: każdy z tych materiałów jest reklamą w rozumieniu ustawy deweloperskiej i musi prowadzić na stronę z cenami. Poniżej rozkładamy, co z tego wynika dla budżetu, scenariusza i doboru twórców.

Rachunek

Budżet na jedno mieszkanie: ile z niego zabiera publikacja u twórcy

Przykład na inwestycji z 60 mieszkaniami po 650 000 zł, czyli o wartości 39 mln zł. Procent budżetu to widełki z zestawień rynkowych dla Polski, nie norma. Ostatnia kolumna pokazuje, jaką część kwoty przypadającej na jeden lokal zabiera jedna publikacja u twórcy z 10 do 50 tysiącami obserwujących, wyceniona na 800 do 5000 zł.

Budżet marketingowy	Na całą inwestycję	Na jedno mieszkanie	Publikacja mikro to	Potwierdzenie
1,5 proc. wartości inwestycji	585 000 zł	9750 zł	8 do 51 proc.	Jedno zestawienie, dolny kraniec dla 2024 roku
2 proc.	780 000 zł	13 000 zł	6 do 38 proc.	Dwa zestawienia
3 proc.	1 170 000 zł	19 500 zł	4 do 26 proc.	Jedno zestawienie
3,5 proc.	1 365 000 zł	22 750 zł	3,5 do 22 proc.	Jedno zestawienie, górny kraniec dla 2026 roku

Z tej tabeli wynikają dwie rzeczy. Po pierwsze, nawet przy dolnym krańcu budżetu jedna publikacja u mikro twórcy kosztuje mniej niż marketing przypadający na jedno mieszkanie. Twórca nie musi sprzedać kilkunastu lokali, żeby się obronić. Wystarczy, że dołoży się do jednej umowy rezerwacyjnej w całej kampanii. Po drugie, trudność leży w pomiarze, a nie w cenie. Mieszkanie kupuje się po kilku tygodniach, więc bez własnego linku dla każdego twórcy, hasła na dzień otwarty i pytania w formularzu kontaktowym nie odróżnisz leada od twórcy od leada z portalu.

Makro twórca za 12 000 do 40 000 zł ma sens przy dużej inwestycji albo przy budowaniu marki dewelopera w kilku miastach naraz. Przy osiedlu z kilkudziesięcioma lokalami ten sam budżet lepiej rozłożyć na kilku twórców z miasta inwestycji i okolicznych gmin, bo zasięg dużego konta rozkłada się na cały kraj, a Ty sprzedajesz w jednym miejscu.

Art. 19a

Reklama dewelopera po ustawie o jawności cen: rolka twórcy też jest reklamą

Ustawa z 21 maja 2025 roku (Dz.U. 2025 poz. 758) dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Weszła w życie 11 lipca 2025 roku, a deweloperzy, którzy sprzedawali lokale już wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie. Dziś przepisy są w tekście jednolitym ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ogłoszonym jako Dz.U. 2026 poz. 880.

Strona z cenami (ust. 1)

Deweloper prowadzi własną stronę z częścią ogólną prospektu informacyjnego, ceną metra i ceną całego lokalu, ceną miejsc postojowych i komórek, jeśli nie są w cenie lokalu, oraz innymi świadczeniami pieniężnymi. Wszystkie kwoty z VAT.

Historia cen (ust. 2 i art. 19b)

Każdą zmianę ceny deweloper wprowadza na stronie z datą zmiany i zachowuje wcześniejsze ceny od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Dane trafiają raz na dobę do ministra właściwego do spraw informatyzacji, który publikuje je na portalu danych.

Adres w każdej reklamie (ust. 3)

W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper podaje adres tej strony. Przepis nie rozróżnia kanałów, więc dotyczy także materiału twórcy opublikowanego na zlecenie dewelopera.

Dla kampanii z twórcą najważniejsze jest to, kto jest adresatem obowiązku. Ust. 3 mówi wprost, że to deweloper jest obowiązany. Twórca nie zna ustawy deweloperskiej i nie musi jej znać, więc rolka bez adresu strony jest problemem dewelopera. Ust. 5 kwalifikuje naruszenie obowiązków z ust. 1 do 4 jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Za taką praktykę art. 106 ust. 1 pkt 4 tej ustawy pozwala Prezesowi UOKiK nałożyć karę do 10 procent obrotu z roku poprzedzającego, także gdy naruszenie było nieumyślne, a art. 106b dodaje karę do 2 mln zł dla osoby zarządzającej, która dopuściła do naruszenia umyślnie.

Jest też skutek po stronie klienta. Ust. 6 daje nabywcy prawo żądania umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej, jeśli cena na stronie różni się od ceny oferowanej przy zawarciu umowy. Twórca, który dwa tygodnie po podwyżce powie „od 9900 zł za metr”, nie uruchomi co prawda ust. 6, bo ten porównuje stronę z umową, ale wystawi dewelopera na zarzut wprowadzania w błąd. Dlatego cena w materiale powinna być dokładnie tą, która w dniu publikacji widnieje na stronie.

UOKiK przygląda się informacjom, które deweloperzy podają kupującym. W lipcu 2025 roku urząd ogłosił kary dla sześciu deweloperów, łącznie około 1,6 mln zł, za sposób podawania powierzchni: powierzchnia pod ściankami działowymi nie była wliczana do powierzchni lokalu w umowie deweloperskiej, a kupujący dopłacali za nią przy umowie przenoszącej własność. W dniu ogłoszenia decyzje były nieprawomocne. Dla scenariusza rolki wniosek jest jeden: metraż i cenę twórca podaje wyłącznie z karty lokalu i ze strony, nigdy z pamięci.

Scenariusz

Reklama inwestycji deweloperskiej w materiale twórcy: co wolno powiedzieć

Osiem zdań, które realnie padają w materiałach o nowych osiedlach, ocenionych wobec przepisów. Tę tabelę można wkleić do briefu bez zmian.

Zdanie w materiale	Ocena	Podstawa
„Mieszkania od 9900 zł za metr”, z adresem strony w nagraniu i w opisie	Dozwolone, jeśli taka cena jest na stronie w dniu publikacji	Art. 19a ust. 1 pkt 1 i ust. 3: cena metra z VAT na stronie dewelopera, adres tej strony w reklamie
„Link w bio”, bez adresu strony w samym materiale	Ryzykowne	Ust. 3 każe podawać adres w reklamie. Rolka udostępniona dalej traci link z profilu, więc adres najbezpieczniej pokazać w nagraniu i wpisać w opis
„Miejsce w garażu w cenie mieszkania”	Dozwolone, jeśli strona podaje to samo	Art. 19a ust. 1 pkt 2: cenę pomieszczeń przynależnych i praw podaje się osobno, gdy nie są w cenie lokalu
„Ta cena tylko do piątku”, gdy promocja trwa od miesięcy	Niedozwolone	Art. 7 pkt 7 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym: nieprawdziwe twierdzenie o bardzo ograniczonym czasie dostępności
„Zostały ostatnie trzy mieszkania”, gdy wolnych lokali jest więcej	Niedozwolone, gdy nieprawdziwe	Art. 24 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów: rzetelna, prawdziwa i pełna informacja. Liczbę wolnych lokali kupujący sprawdzi na stronie z cenami
„Mieszkanie ma 54 metry”, podane z pamięci	Ryzykowne	Metraż musi zgadzać się z kartą lokalu i umową. W lipcu 2025 roku UOKiK ogłosił kary dla sześciu deweloperów za sposób podawania powierzchni
„Tak będzie wyglądać Twoje osiedle”, na wizualizacji	Dozwolone, gdy materiał mówi, że to wizualizacja	Art. 24 ust. 2 pkt 2: odbiorca nie może wziąć wizualizacji za zdjęcie gotowego budynku
„Nagrałam ten materiał we współpracy z deweloperem”	Wymagane	Rekomendacje UOKiK z 2022 roku: oznaczenie reklamy w samym materiale, także gdy twórca dostał inną korzyść zamiast przelewu

Najprostsza ochrona to trzy linijki w briefie: adres strony z cenami, który twórca pokazuje w nagraniu i wpisuje w opis, zakaz podawania cen i metraży spoza tej strony oraz obowiązkowa akceptacja materiału przed publikacją. Zasady oznaczania samej współpracy opisujemy przy rekomendacjach UOKiK dla influencerów, a zapisy o akceptacji i poprawkach przy umowie z influencerem.

Kanały

Marketing internetowy dla deweloperów: gdzie twórca, a gdzie panel reklamowy

Twórca nie konkuruje z portalem ani z kampanią w wyszukiwarce, bo łapie inną osobę. Stawki paneli to widełki z zestawień dla Polski, które skrzyżowaliśmy przy cennikach poszczególnych kanałów.

Kanał	Kogo łapie	Typowy koszt w Polsce	Co musi mieć po art. 19a
Google Ads, sieć wyszukiwania	Osoby, które już wpisują „mieszkania” z nazwą miasta albo dzielnicy	CPC w nieruchomościach 2 do 15 zł (dwa zestawienia)	Adres strony z cenami w reklamie
Meta Ads, Facebook i Instagram	Mieszkańców okolicy i osoby, które były już na stronie inwestycji	CPC w Polsce 1 do 5 zł, tysiąc wyświetleń 10 do 50 zł	Adres strony z cenami w treści reklamy
Portal ogłoszeniowy	Kupujących, którzy porównują oferty w mieście	Według cennika portalu	Adres strony dewelopera w ogłoszeniu
Twórca nano lub mikro z miasta inwestycji	Osoby, które o zakupie dopiero myślą, i tych, którym brakuje zaufania do okolicy	200 do 5000 zł za publikację	Adres strony w nagraniu i opisie oraz oznaczenie reklamy

W praktyce kolejność wygląda tak: najpierw strona z cenami i kampania w wyszukiwarce, bo bez nich nie ma dokąd prowadzić ruchu, potem twórcy na etapach, na których sprzedaż zwalnia. Stawki i progi paneli rozkładamy przy cenniku Google Ads i koszcie reklamy na Facebooku, a podział budżetu między kanały przy reklamie firmy w internecie.

Dobór

Influencer nieruchomości czy twórca z dzielnicy: kogo zaprosić

Konta o nieruchomościach mają publiczność zainteresowaną tematem, ale rozproszoną po całym kraju i w dużej części złożoną z inwestorów i osób z branży. Kupujący mieszkanie na własne potrzeby jest także w publiczności twórców lokalnych, rodzicielskich i wnętrzarskich. Zanim wyślesz zaproszenie, sprawdź, gdzie mieszka publiczność konta.

Twórca z miasta inwestycji

Najtrafniejszy dla osiedla sprzedawanego mieszkańcom aglomeracji. Materiał o dojeździe, szkołach, zieleni i codziennym życiu w dzielnicy odpowiada na pytania, których nie zamyka wizualizacja.

Twórca rodzicielski

Dla mieszkań trzy- i czteropokojowych. Rodzic ocenia osiedle po placu zabaw, przedszkolu i drodze do szkoły, a opinię innego rodzica traktuje poważniej niż folder.

Twórca wnętrzarski

Dla mieszkania pokazowego i pakietów wykończeniowych. Pokazuje, jak lokal wygląda po urządzeniu, i przy okazji oddaje rozkład, którego nie widać na rzucie.

Konto o nieruchomościach

Dla lokali kupowanych na wynajem. Uważaj na scenariusz: obietnica stopy zwrotu albo wzrostu wartości to deklaracja, której nie potwierdzisz na stronie z cenami, więc wystawia na zarzut wprowadzania w błąd.

Geografię odbiorców sprawdzisz w statystykach konta, a sposób, w jaki to zrobić, opisujemy w poradniku jak sprawdzić, czy obserwujący influencera są z Twojego miasta, a dobór twórców pod działanie w jednym mieście przy lokalnych influencerach. Biura nieruchomości, które sprzedają lokale deweloperów na zlecenie, liczą ten kanał inaczej, bo ich wąskim gardłem są oferty, a nie kupujący. Ten rachunek rozkładamy we wpisie reklama biura nieruchomości: lokalny twórca czy Facebook Ads.

Kolejność

Kampania reklamowa inwestycji deweloperskiej w czterech krokach

Strona z cenami gotowa

Ceny lokali z VAT, miejsc postojowych i komórek oraz historia zmian na stronie dewelopera. To jest adres, który trafi do każdego materiału.

Wybierz etap i lokale

Przedsprzedaż, dzień otwarty, mieszkanie pokazowe albo ostatnie lokale. Każdy etap ma innego twórcę i inny cel pomiaru.

Brief z adresem i cenami

Adres strony w nagraniu i opisie, ceny i metraże wyłącznie ze strony z dnia publikacji, oznaczenie reklamy, lista zdań zakazanych i termin akceptacji.

Akceptacja i pomiar leadów

Zatwierdź materiał przed publikacją. Każdy twórca dostaje własny link i hasło na dzień otwarty, a formularz pyta, skąd klient zna inwestycję.

Budżet

Reklama dla dewelopera u twórców: ile kosztuje publikacja

Widełki dla Polski, te same dla wszystkich branż w naszym serwisie. Rolka jest zwykle 20 do 100 procent droższa niż post, a wykup praw do użycia materiału w płatnej reklamie dodaje 30 do 100 procent stawki podstawowej. U dewelopera to ważna pozycja, bo dobrze nagrany spacer po mieszkaniu pokazowym zwykle chce się potem puścić jako reklamę w panelu.

Rozmiar konta	Stawka za publikację	Typowe zaangażowanie	Kiedy dla dewelopera
Nano, do 10 tys. obserwujących	200 do 1000 zł	5 do 10 proc.	Mieszkańcy dzielnicy i sąsiednich osiedli. Kilka kont na start sprzedaży albo dzień otwarty
Mikro, 10 do 50 tys.	800 do 5000 zł	3 do 7 proc.	Rdzeń kampanii osiedla. Twórcy lokalni, rodzicielscy i wnętrzarscy z miasta inwestycji
Średnia, 50 do 100 tys.	4000 do 15 000 zł	2 do 5 proc.	Duża inwestycja albo kilka etapów sprzedawanych równolegle w jednym mieście
Makro, powyżej 100 tys.	12 000 do 40 000 zł	1 do 3 proc.	Budowanie marki dewelopera w kilku miastach. Rzadko uzasadnione przy jednym osiedlu

Pełne zestawienie dla całego rynku, z dopłatami za format i prawa, znajdziesz przy koszcie współpracy z influencerem. Jak przydzielić każdemu twórcy własny kod lub hasło i rozliczać go od wyniku, opisujemy we wpisie o kodach rabatowych dla influencerów.

FAQ

Najczęstsze pytania o marketing deweloperski

Na czym polega marketing deweloperski?

Marketing deweloperski to działania, które prowadzą kupującego od pierwszego kontaktu z inwestycją do umowy rezerwacyjnej: strona inwestycji z cenami, ogłoszenia w portalach, kampanie w wyszukiwarce i w mediach społecznościowych, biuro sprzedaży, dzień otwarty i coraz częściej materiały twórców. Od 11 lipca 2025 roku każda reklama inwestycji musi podawać adres strony dewelopera z cenami lokali.

Ile deweloper wydaje na marketing?

Zestawienia rynkowe podają zwykle 1,5 do 3,5 procent wartości inwestycji na wszystkie działania marketingowe, przy czym wyższy poziom przypisują ostatnim latom. Przy 60 mieszkaniach po 650 000 zł to od 585 000 do 1 365 000 zł, czyli od 9750 do 22 750 zł na jeden lokal. To widełki do planowania, a nie norma branżowa.

Czy reklama dewelopera musi zawierać adres strony internetowej?

Tak. Art. 19a ust. 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakazuje deweloperowi podawać w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców adres strony, na której są ceny lokali, miejsc postojowych i komórek oraz inne świadczenia pieniężne z VAT, razem z historią zmian cen.

Czy post influencera o osiedlu to reklama dewelopera?

Tak, jeśli powstał na zlecenie dewelopera albo w zamian za zapłatę lub inną korzyść. Wtedy materiał musi być oznaczony jako reklama zgodnie z rekomendacjami UOKiK i powinien zawierać adres strony z cenami, którego wymaga art. 19a ust. 3. Obowiązek podania adresu ciąży na deweloperze, dlatego to on powinien wpisać go do briefu i sprawdzić przed publikacją.

Jaka kara grozi deweloperowi za brak cen na stronie?

Naruszenie obowiązków z art. 19a jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK może za nią nałożyć karę do 10 procent obrotu z roku poprzedzającego (art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów), także przy naruszeniu nieumyślnym. Osobę zarządzającą, która umyślnie dopuściła do naruszenia, może ukarać kwotą do 2 mln zł.

Ile kosztuje współpraca z influencerem dla dewelopera?

Publikacja u twórcy do 10 tysięcy obserwujących kosztuje w Polsce 200 do 1000 zł, od 10 do 50 tysięcy 800 do 5000 zł, a od 50 do 100 tysięcy 4000 do 15 000 zł. Rolka jest zwykle 20 do 100 procent droższa niż post. Przy budżecie 13 000 zł marketingu na jedno mieszkanie publikacja u mikro twórcy to 6 do 38 procent tej kwoty.

Jak promować inwestycję deweloperską w social media?

Zacznij od strony z cenami, bo na nią musi prowadzić każdy materiał. Potem kampania w panelu reklamowym na mieszkańców okolicy i remarketing osób, które były na stronie inwestycji. Twórców dobieraj z miasta inwestycji na konkretne etapy: start sprzedaży, dzień otwarty, mieszkanie pokazowe i ostatnie lokale, a każdemu daj własny link do pomiaru.

Jak dobrać influencera do promocji osiedla?

Po mieście, w którym mieszka jego publiczność, a nie po liczbie obserwujących. Poproś o zrzut statystyk z ostatnich 30 dni z geografią odbiorców. Dla mieszkań rodzinnych szukaj twórców rodzicielskich, dla mieszkania pokazowego wnętrzarskich. Sprawdź też zaangażowanie: typowo 5 do 10 procent przy kontach do 10 tysięcy i 3 do 7 procent przy kontach do 50 tysięcy.

Powiązane strony

Reklama biura nieruchomości Lokalni influencerzy Ile kosztuje współpraca z influencerem UOKiK a influencerzy Umowa z influencerem Google Ads cennik Ile kosztuje reklama na Facebooku Reklama firmy w internecie Reklama hotelu Baza influencerów

Dobierz twórców z miasta, w którym sprzedajesz

Filtruj twórców po mieście publiczności, wyślij brief z adresem strony z cenami, oznaczeniem reklamy i listą zdań zakazanych, zatwierdź materiał przed publikacją i policz leady od każdego twórcy w jednym miejscu.